Термины «точечная застройка» и «уплотнительная застройка» уже давно набили оскомину в больших городах. Действительно, есть примеры неграмотного, некачественного строительства. Однако, немало и хороших примеров. Это подтверждает и международный опыт, того же Дубая. Что же отличает неграмотную точечную и уплотнительную застройку от правильной? Об этом мы попросили высказать свое мнение известного казахстанского архитектора Нурлана Камитова, основателя казахстанской компании Ink Architects, почётного члена Королевского института британских архитекторов (RIBA), Американского института архитекторов (AIA), профессора и член-корреспондента Международной архитектурной академии в Москве.
Спрос рождает предложение
Город — не застывшая структура, он постоянно развивается. Так было веками во всем мире, так продолжается и сейчас, население мегаполисов растет, и власти должны думать о будущем. Правильные решения и грамотное исполнение идеи могут улучшить жизнь горожан.
Как правило, точечная застройка отвечает на запрос местного населения и бизнеса при нехватке в районе определенных зданий, к примеру, социальных, коммерческих, офисных помещений.
На Западе есть термин Infill Development. Он означает строительство новых зданий на участках, которые раньше не использовались или ими управляли неэффективно. К примеру, на землях пустующих промышленных объектов, старых парковкок, заброшенных зданий или на незанятых участках между домами.
Таким образом, новые, современные проекты возникают на месте пустырей, ветхих, старых зданий, которые уже не приносят пользу обществу и государству. Такие заброшенные территории приносят вред из-за проблем с санитарией и безопасностью — это несанкционированные свалки, размножение грызунов, а также повышенный риск преступности и пожаров. Они также способствуют деградации окружающей среды и ухудшают качество жизни в городе
Новые строения могут привнести новую жизнь в районе, дать больше возможностей для жилья и работы, предоставить важные социальные услуги, создать общественные пространства, коворкинги, парки, паркинги, современные детские и спортивные площадки, где люди могут встречаться, обсуждать новые идеи, приводить детей для получения образования, а также отдыха, развлечений и т.д.
Район или целый город в таком случае становится более компактным, улицы обновляются, уменьшается необходимость расширения города на незастроенные, зеленые зоны. Экономически администрации городов обслуживать компактные районы легче и менее затратно, происходит экономия ресурсов, проще выстраивать инфраструктуру для большего числа людей, люди здесь больше ходят пешком или чаще ездят на велосипедах, так как расстояния до нужных пунктов не такие большие. Соответственно, уменьшается потребность в автомобилях.
Ориентир на качество жизни
Вместе с тем, современные стандарты строительства в точечных застройках позволяют улучшить качество жизни горожан за счёт продуманной архитектуры, более просторных квартир и больших окон, лучших технологий безопасности, обновления дворов с детскими и спортивными площадками из натуральных, экологических материалов, внедрения последних ландшафтных решений и др.
Потребности населения при точечной застройке особенно важно учесть при прогнозировании, макроанализе развития не только данной улицы, а всего района и города, в идеале — от 50-ти и более лет. Это позволит заранее создать условия для более комфортной жизни местного населения в ближайшем будущем, учесть все риски и зарождающийся спрос, рост числа жителей.
По данным статистики, за последние 27 лет население, к примеру, Астаны, официально выросло в 6 раз, со времени обретения статуса столицы в 1997 году.
На сегодня оно составляет более 1,5 млн человек.
Прогнозируется, что к 2030 году число астанинцев вырастет до 2-2,5 млн человек, а к 2050 году — до 3 млн.
Новые застройки: что говорит мировой опыт
На Западе плотно застроенные пространства, уменьшающиеся от центра к периферии, позволяют властям лучше обслуживать население и беречь свои ресурсы за счёт концентрации людей в одном пространстве, в районах с высокой плотностью жителей. Это даёт возможность выстроить магистральные (центральные) потоки общественного транспорта и других услуг для горожан.
В случае развития города с разреженной застройкой, с развитым частным сектором, где плотность населения небольшая, наладить такие потоки автобусов и троллейбусов сложно. Как показывает практика, дороги будут заполнять многочисленные частные авто, создавая пробки.
Нередко между районами с плотной и менее плотной застройкой возникает маятниковая миграция, когда люди вынуждены каждый день ездить туда, где есть больше возможностей для работы, больше необходимых услуг. Как правило, их больше в районах с более плотной застройкой, где развита инфраструктура, сервис, точки роста, в общем, присутствует весь необходимый функционал для населения.
Как известно, маятниковая миграция создаёт пробки на дорогах и переполненный общественный транспорт в часы пик.
Поэтому так важно, чтобы все районы города развивались сбалансированно, были самодостаточны и имели весь необходимый комплекс услуг и зданий, жилья и рабочих мест для населения.
Немаловажным является и то, что с развитием в районе бизнеса, спорта, культурных учреждений, постоянного поддержания чистоты и порядка, с насыщением функциями, которые ведут к росту человеческого капитала, растет и уровень развития всего местного сообщества. Такой район становится центром притяжения инвестиций, высококвалифицированных кадров и хорошим примером прогресса для других.
К примеру, центр Майями (США), один из крупнейших в Америке, развивается как многофункциональный, за счет крупных проектов, включая жилые комплексы, отели, конференц-центр и магазины, привлечение бизнеса, увеличение занятости в сфере профессиональных услуг, финансов, торговли и гостеприимства, а также через создание новых спортивных и развлекательных объектов.
Опыт Дубая
В качестве положительного примера можно привести новую застройку в Дубае. Мегаполис уплотняет строительство вокруг ключевых транспортных узлов, особенно возле станций метро, чтобы стимулировать более активное использование общественного транспорта и сделать район более привлекательным для проживания. Это делается в рамках концепции «20-минутного города», когда добраться до работы, магазинов, развлечений можно за короткое время. Отпадает необходимость в дальних поездках, а земля используется более оптимально.
За счёт строительства высоток, как, к примеру, Бурж-Халифа, на ограниченной территории концентрируется большое число жилах и коммерческих помещений.
При этом в крупных мегаполисах мира, в той же Праге, несмотря на уплотняющую застройку, власти стараются сохранить и даже расширить существующие зелёные зоны.
Что важно учесть при застройке города?
Естественно, что вопросы безопасности новых зданий на всех уровнях, а также его эстетики, включая форму здания, соразмерность его масштаба другим зданиям, комфорта для местных жителей должны обсуждаться при проектировании будущего района в первую очередь.
Вопрос застройки должен рассматриваться комплексно, в том числе с учётом нагрузки на инженерные системы, эстетики, соответствия общему стилю района, продуманной этажности здания и т.д.
И здесь многое зависит от компетентности и ответственного подхода как местных властей, так и застройщиков.
Запрет точечной застройки не решает вопрос будущего развития городов. Скорее, наоборот, это создаст проблемы. Люди и бизнес идут туда, где есть больше возможностей, развитие, в новые районы и точки роста.
Поэтому важно думать и планировать с перспективой, минимум, на 50-100 лет вперёд. Это касается и бизнеса, и властей.
В целом, мировая тенденция сейчас такова, что городская администрация проводит международные конкурсы на архитектурные проекты по застройке целых кварталов и городов с дальнейшей перспективой развития. К примеру, наша компания готовит проекты полицентров «Западные ворота» и «Восточные ворота» в Алматы, проект развития территории вдоль реки Чирчик в Узбекистане, участвует в проекте курортного и жилого комплекса Sea Breeze Resort на побережье Каспийского моря недалеко от Баку в Азербайджане. Так, мастер-план Grand Chirchik предусматривает создание жилых кварталов, парков, каналов и общественных пространств. Такие районы учитывают также пешеходную доступность социальных объектов и остановок общественного транспорта, многофункциональность застройки, комфортные улицы для велосипедистов и пешеходов, пространства для усиления связей между жителями. Плотность жилой застройки позволяет развиваться местному бизнесу и услугам.
Честный конкурс и выбор качественного комплексного решения позволит избежать казусов с низким уровнем застройки и поднять уровень жизни местного населения в разы.
Нужно понимать, что население в городах будет и далее интенсивно расти, поэтому вопрос расширения возможностей для жилья в пределах уже существующих построек или проектирования новых районов будет становиться все более актуальным с каждым годом по всему миру.
Таков опыт развития многих крупных мегаполисов мира, включая тот же Вашингтон или Лондон. Так, в столице Великобритании есть немало таких крупных центров, среди которых финансовый Сити (City of London), Канари-Уорф (Canary Wharf), политический и культурный Вестминстер (Westminster), Квартал Саут-Банк (Southbank Centre), Ковент-Гарден (Covent Garden), Кингс-Кросс и Клеркенвелл (King’s Cross and Clerkenwell, бывшие промышленные районы, ставшие центрами креативных индустрий, дизайна и медиа) и др.
В этом ключе новое строительство в потенциальных точках роста может быть одним из вариантов прогресса и решения проблем разрастания городов. Ключевой вопрос — баланс плотности — должен определяться с научной точки зрения, с помощью комплексного, продуманного подхода.
